Energetische Sanierung im Mehrfamilienhaus: Sebastian Dittmar verrät, wann Sie handeln müssen – und wie Sie die wirtschaftlich beste Lösung finden
(ots) - Steigende Kosten, strenge Pflichten, lange Wartezeiten: Wer jetzt die falschen Entscheidungen trifft, riskiert nicht nur hohe Bußgelder – sondern auch erhebliche wirtschaftliche Nachteile. Doch besteht überhaupt Handlungsbedarf? Wenn ja, was ist zu tun? Wann lohnt es sich sogar, aus eigenem Antrieb heraus aktiv zu werden? Wir liefern die Antworten!
Auch in Zukunft soll die Wärmeversorgung in Mehrfamilienhäusern möglichst kostengünstig sein – und das am besten ohne teure Sanierungsmaßnahmen. Doch was sich als Wunsch vieler Eigentümer und WEG-Verwalter so simpel formulieren lässt, stellt sich in der Realität meist weitaus komplexer dar: Kosten für Energie und Handwerk steigen. Verfahren für mögliche Förderungen bleiben undurchsichtig. Und mit seinen engen Klimazielen vor Augen strafft auch der Staat seine Regularien zunehmend. Wer sich all dem alleine stellt, ist in der Regel spätestens dann überfordert, wenn es um die Koordination aller Fachfirmen geht. "Ohne professionelle Hilfe verschenken Eigentümer und WEG-Verwalter dabei schnell eine Menge Geld und Zeit – und riskieren im schlimmsten Fall sogar rechtliche Konsequenzen", warnt Sebastian Dittmar.
"Es empfiehlt sich daher, schon frühzeitig auf fachmännische Beratung zu setzen – nicht erst dann, wenn es gesetzlich vorgesehen ist", fügt der Experte für energetische Sanierung hinzu. "Auf diese Weise lassen sich unnötige Kosten und Zeitverluste vermeiden – denn nicht immer ist der Handlungsbedarf so groß, wie zunächst vermutet. Sollten jedoch umfassendere Maßnahmen notwendig sein, lässt sich auch hierfür von Beginn an die beste Lösung für alle Beteiligten finden." Unter dieser Prämisse begleitet Sebastian Dittmar seine Kunden vorwiegend bei der schnellen und reibungslosen Errichtung und Inbetriebnahme moderner Feuerungsanlagen sowie bei der Ausstellung von Energieausweisen mit förderfähigen Verbesserungsmöglichkeiten. Was Eigentümer und WEG-Verwalter hierzu wissen sollten, erläutert der erfahrene Schornsteinfegermeister hier.
Von gesetzlichen Vorgaben bis zu wirtschaftlichen Erfordernissen: Besteht überhaupt Handlungsbedarf für Ihr Mehrfamilienhaus?
"Angesichts der raschen Änderungen bei Energiepreisen und gesetzlichen Anforderungen stellen sich immer mehr Eigentümer und WEG-Verwalter die Frage, ob sie nicht langsam auch aktiv werden müssten", berichtet Sebastian Dittmar. "Darüber hinaus beobachten sie politische Entwicklungen mit zunehmender Sorge: Schließlich könnten jeden Tag weitere Fördermaßnahmen wegbrechen – sie wollen also genutzt werden, solange es noch möglich ist."
Umso wichtiger, den tatsächlichen Handlungsbedarf verlässlich einordnen zu können. Ein erster Eindruck hierzu lässt sich anhand der aktuellen Energiekennklasse des fraglichen Gebäudes gewinnen: Werden mindestens die Stufen "E" oder "D" erreicht, sind in der Regel keine größeren Maßnahmen notwendig. Dessen Festlegung als Teil des Energieausweises ist zwar nur unter bestimmten Voraussetzungen – etwa beim Verkauf, der Neuvermietung oder bei größeren energetischen Sanierungen – verpflichtend, bietet sich oftmals aber auch in freiwilliger Natur an.
Wer eine präzisere Prognose wagen möchte, sollte im Gesamten folgende Indikatoren für dringenden Handlungsbedarf berücksichtigen:
- Gebäudeenergiegesetz (GEG): Für viele Altbauten besteht Sanierungspflicht – etwa bei Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind. Auch bei Eigentümerwechseln greifen unter Umständen energetische Nachrüstpflichten (§ 71 GEG).
- Energieausweise zeigen Bedarf: Der Blick auf den Endenergiebedarf im Energieausweis liefert einen ersten Anhaltspunkt. Liegt dieser über dem Durchschnitt, besteht dringender Handlungsbedarf.
- Förderung nur bei konkretem Sanierungsziel: Wer Fördermittel in Anspruch nehmen möchte (z.?B. für BEG-Einzelmaßnahmen), muss ein Sanierungskonzept vorlegen – meist mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP).
- Steigende CO?-Abgaben: Die CO?-Steuer wird immer wieder erhöht – ineffiziente Gebäude werden somit teurer im Betrieb und wirtschaftlich unattraktiver.
- Grüne-Brennstoff-Quote: Energieversorger müssen steigende Mengen erneuerbarer Gase in ihre Netze einspeisen – etwa Biogas oder (perspektivisch) Wasserstoff. Da die Erzeugung und Einspeisung dieser "grünen Brennstoffe" teurer ist, steigen die Bezugskosten für alle Nutzer. Endkundenpreise für Heizwärme schnellen dabei automatisch mit in die Höhe.
Zusammenfassend besteht also vor allem dann Handlungsbedarf besteht, wenn …
- das Gebäude vor 1995 errichtet wurde,
- die Heizung älter als 30 Jahre ist,
- keine ausreichenden Dämmmaßnahmen erfolgt sind oder
- Energiekosten auffallend hoch sind bzw. die Energiekennklasse schlecht ist.
"In der Praxis zeigt sich in jedem Fall immer wieder, wie wichtig dabei die persönliche Beratung durch einen Experten ist", betont Sebastian Dittmar. Oftmals können so bereits zukunftsweisende Entscheidungen getroffen werden, bevor entsprechende Arbeiten gesetzlich verpflichtend und damit weniger flexibel umsetzbar werden. Sollen bestimmte Maßnahmen wie der Einbau neuer Heizsysteme realisiert werden, ist die Einbeziehung eines zertifizierten Energieberaters aber ohnehin verpflichtend.
Wenn die energetische Sanierung zum konkreten Plan wird: Diese Schritte sind jetzt notwendig
"Kommen die Eigentümer und WEG-Verwalter zu dem Schluss, dass sie aus freien Stücken gewisse Modernisierungen vornehmen wollen oder gesetzlich dazu verpflichtet sind, sollten die entsprechenden Sanierungen stets in abgestimmter Reihenfolge abgewickelt werden", erklärt Sebastian Dittmar. Typischerweise stehen dabei zu Beginn Arbeiten an der Gebäudehülle an: Außenwände, Dächer und Kellerdecken werden gedämmt, der Energiebedarf damit entscheidend reduziert. Ebenso ist bei vielen Gebäuden ein Fenstertausch erforderlich – Ziel ist eine Dreifachverglasung mit wärmedämmendem Rahmen.
Erst nach Verbesserung der Hülle steht auch der Tausch des aktuellen Heizungssystems auf dem Plan. Hierbei müssen alle Möglichkeiten umfassend miteinander verglichen werden, um die individuell beste Lösung zu finden. In der Regel bieten sich unter anderem ein Fernwärmeanschluss, Hybridlösungen mit Gas und Wärmepumpe sowie eine Luft-Wärmepumpe an:
a) Fernwärme: Wird meist zuerst angefragt, dauert aber in der Regel lange, bis die Möglichkeit dazu besteht.
- Energiequelle: Zentrale Wärmeerzeugung (meist fossil/erneuerbar kombiniert)
- Effizienz: JAZ (Jahresarbeitszahl als Maß für die Effizienz einer Wärmepumpe über ein Jahr) 1,0 - 1,3; abhängig vom Netz
- CO?-Emissionen: Hängen vom Standort ab; in Berlin fast CO?-neutral
- Platzbedarf im Haus: Gering
- Installation / Umbau: Meist geringe Umbauten
- Förderung (BAFA/KfW): Selten förderfähig
- Wirtschaftlichkeit: Gut, wenn Fernwärmepreis stabil ist
- Abhängigkeit: Hoch (Fernwärmenetzbetreiber)
b) Hybridlösung (Gas + Wärmepumpe): Bietet sich vor allem dann an, wenn Häuser gerade saniert werden. Bietet Sicherheit bei potenziellen Ausfällen einer Wärmepumpe in kalten Jahreszeiten.
- Energiequelle: Erdgas und Strom (Wärmepumpe)
- Effizienz: Wärmepumpe ca. JAZ 3,0 bis 4,0 + modulierender Gas
- CO?-Emissionen: Moderat (Gas); ist durch Solarthermie reduzierbar
- Platzbedarf im Haus: Mittel (Wärmepumpe + Pufferspeicher)
- Installation / Umbau: Größere Umbauten (zentrale Heizungsanlage)
- Förderung (BAFA/KfW): Kombiförderung für den Anteil der Wärmepumpe
- Wirtschaftlichkeit: Mittel
- Abhängigkeit: Mittel (zwei Systeme)
c) Luft-Wärmepumpe: Ist oft das langfristige Ziel – besonders in Kombination mit einer PV-Anlage.
- Energiequelle: Strom; ist PV-kompatibel
- Effizienz: JAZ ca. 3,0 (je nach Temperatur)
- CO?-Emissionen: Gering (bei Ökostrom oder PV-Anbindung)
- Platzbedarf im Haus: Hoch (Wärmepumpe + Speicher + ggf. Lüftung)
- Installation / Umbau: Umfangreich, v. a. bei Altbau
- Förderung (BAFA/KfW): Bis zu 70 Prozent förderfähig
- Wirtschaftlichkeit: Hoch, sofern PV-Nutzung und hohe Förderung
- Abhängigkeit: Gering (Strom durch PV)
Zuletzt lässt sich ein konkretes Lüftungskonzept umsetzen – etwa in Form zentraler oder dezentraler Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. Darüber hinaus bieten sich nicht selten eine digitale Heizungssteuerung und ein hydraulischer Abgleich an.
Die richtigen Entscheidungen treffen: Welche energetischen Sanierungen lohnen sich besonders?
"Steht ein grundlegender Plan zur energetischen Sanierung, sollten sich alle Beteiligten überlegen, welche Maßnahmen sie tatsächlich angehen wollen", erläutert Sebastian Dittmar. "Auch hierbei kann ein zertifizierter Energieberater die nötigen Impulse und Informationen liefern, um die wirtschaftlich sinnvollsten Entscheidungen zu treffen." Grundsätzlich gilt: Stehen sogenannte Sowieso-Maßnahmen an, weil beispielsweise schadhafte Fenster getauscht werden müssen, lohnt es sich in aller Regel, direkt in eine energetisch bessere Verglasung zu investieren. Abseits davon hängt die Wirtschaftlichkeit verschiedener Maßnahmen stets von den individuellen Gegebenheiten ab.
"In der Praxis zeigen sich je nach Gebäude spezifische Unterschiede. Dennoch können sich Eigentümer und WEG-Verwalter an aktuellen Beispielen orientieren", verrät Sebastian Dittmar. "Erst kürzlich habe ich für einen Berliner Altbau aus dem Jahr 1908 einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellt, der hierzu einen groben Überblick verspricht." Die spezifische Sanierungsplanung des fraglichen Mehrfamilienhauses mit einer Fläche von 2.400 Quadratmetern und fünf Geschossen stellt sich dabei wie folgt dar:
- Das Dach war bereits saniert.
- Zwischen 2025 und 2028 sollen laut Sanierungsfahrplan Außenwände und Fenster saniert werden: Bei einer Investition von 849.500 Euro und einer Förderung von 183.078 Euro ergeben sich Kosten pro Wohneinheit in Höhe von 25.727 Euro und eine Amortisationszeit von 40 Jahren.
- Zwischen 2025 und 2030 soll laut Sanierungsfahrplan der Keller saniert werden: Bei einer Investition von 51.200 Euro und einer Förderung von 192.837 Euro ergeben sich Kosten pro Wohneinheit in Höhe von 1.551,52 Euro und eine Amortisationszeit von 17 Jahren.
- Zwischen 2030 und 2035 sollen laut Sanierungsfahrplan Heizung, Warmwasser, Lüftung und allgemeine Optimierung angegangen werden: Bei einer Investition von 216.300 Euro und einer Förderung von 108.163 Euro ergeben sich Kosten pro Wohneinheit in Höhe von 6.554,55 Euro und eine Amortisationszeit von 14 Jahren.
- Zusätzlich fallen für ergänzende Arbeiten an Heizung und Warmwasser 547.500 Euro bei einer Förderung von 295.663 Euro an, was die Energiekosten nach PV-Ertrag um 3.900 Euro pro Jahr senkt.
Während derartige Vergleiche Eigentümern und WEG-Verwaltern durchaus eine grobe Vorstellung davon verschaffen, welche Kosten und Effekte zu erwarten sind, sollte ihr Hauptaugenmerk aber auf Maßnahmen mit dem generell größten Kosten-Nutzen-Verhältnis liegen:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches: günstig und sehr effizient
- Heizungstausch + hydraulischer Abgleich: besonders in Kombination mit erneuerbarer Energie (z.?B. Wärmepumpe)
- Fenstertausch in Kombination mit Fassadendämmung: senkt Heizkosten signifikant
- Photovoltaik + Speicher: steigert Eigenverbrauch und langfristige Autarkie
Auf lange Sicht sind besonders bei dichter Gebäudehülle außerdem Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung lohnenswert. Zudem ließen sich über Smart Metering und eine umfassende Gebäudeautomation sowohl der Energieeinsatz als auch die Betriebskosten optimieren.
Mit fachmännischer Unterstützung zur idealen Planung, Umsetzung und Förderung
Damit am Ende alle Schritte sorgsam aufeinander abgestimmt und jegliche Förderungen ausgeschöpft werden können, empfiehlt sich zunächst die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans und im weiteren Verlauf die durchgehende Begleitung eines zertifizierten Energieberaters. Sebastian Dittmar unterstützt mit diesem Ziel vor Augen auch bei der Detailplanung und der Beauftragung sowie Koordination von Fachfirmen und Handwerkern.
Neben der notwendigen Qualitätssicherung kümmert er sich während der Umsetzung aber vor allem darum, dass ausnahmslos alle vorgesehenen Fördermittel genutzt werden. "Förderfähig sind dabei nahezu alle notwendigen Maßnahmen, wenn man sich frühzeitig darum kümmert und über einen klaren Plan verfügt – letztendlich liegt es also bei den Eigentümern und WEG-Verwaltern, sich zu informieren und aktiv auf die für sie bestmögliche Lösung hinzuarbeiten", fasst Sebastian Dittmar zusammen.
Sie wollen sich durch fachmännische Energieberatungen unterstützen lassen und auf dieser Basis die richtigen Entscheidungen über vorgeschriebene oder notwendige Maßnahmen treffen können? Dann melden Sie sich jetzt bei Sebastian Dittmar (https://www.sebastian-dittmar.de/) und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Termin!
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Datum: 05.05.2025 - 11:40 Uhr
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