Postbank Wohnatlas 2025: Energieeffizient wohnen - wo sich der Kauf besonders lohnt
(ots) -
- Ostdeutschland und Südbayern bieten das größte Angebot an energieeffizienten Immobilien
- In Stuttgart ist der Effizienz-Aufpreis niedriger als in anderen Metropolen, in Hamburg und München höher
- Höchster bundesweiter Preisaufschlag im bayerischen Landkreis Miesbach
Wer heute eine Immobilie kauft, denkt nicht nur an Lage oder Grundriss, sondern auch ans Heizen. Hintergrund ist die neue EU-Gebäuderichtlinie, die seit Mai 2024 in Kraft ist. Sie verpflichtet alle Mitgliedsstaaten, den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch von Wohngebäuden bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent zu senken. In Deutschland gelten die Vorgaben über das Gebäudeenergiegesetz, mit spürbaren Folgen für Wohnungsbesitzer*innen.
Die Studie "Postbank Wohnatlas 2025" zeigt, in welchen Regionen der Anteil energieeffizienter Wohnungen besonders hoch oder besonders niedrig ist, und welchen Preisaufschlag Verkäufer*innen gegenüber Immobilien mit schlechteren Effizienzklassen verlangen. Dafür hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) bundesweit alle Angebote von Eigentumswohnungen im Bestand und Neubau untersucht, bei denen eine Energieeffizienzklasse angegeben war.
Im Durchschnitt aller 400 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands ist die Energieeffizienz von 31 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen sehr gut bis durchschnittlich eingestuft (Klassen A+, A, B, C und D). Am höchsten ist der Anteil in den sieben größten Metropolen ("Big 7") mit durchschnittlich 32,3 Prozent, am niedrigsten in den kreisfreien Mittelstädten mit 29,7 Prozent.
In 39 Regionen, überwiegend in Ostdeutschland und Südbayern, liegt der Anteil bei mindestens 40 Prozent. Den höchsten Wert verzeichnet der brandenburgische Landkreis Oberhavel mit 49 Prozent, gefolgt von der Stadt Jena (Thüringen) und dem bayerischen Landkreis Rottal-Inn mit jeweils 47,9 Prozent. Die weiteren Plätze belegen die Landkreise Heidenheim (47,3 Prozent), Barnim (46,8 Prozent), Ostallgäu (46,7 Prozent) und Landsberg am Lech (46,2 Prozent).
In 21 Regionen liegt der Anteil der Wohnungen mit Energieklasse D oder besser dagegen unter 20 Prozent. Am niedrigsten ist er im brandenburgischen Landkreis Prignitz mit 13,6 Prozent. Knapp darüber liegen die Landkreise Holzminden (Niedersachsen) mit 14,6 Prozent und Rhein-Hunsrück-Kreis (Rheinland-Pfalz) mit 14,7 Prozent. Ebenfalls unter den Schlusslichtern sind die brandenburgischen Landkreise Uckermark (15,6 Prozent) und Elbe-Elster (16,1 Prozent).
Hoher Anteil energieeffizienter Wohnungen in vier ostdeutschen Großstädten
Unter den deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner*innen führen zwei ostdeutsche Städte das Ranking an: In Jena erreichen 47,9 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen die Energieeffizienzklasse D oder besser, in Cottbus sind es 43,7 Prozent. Auch Chemnitz (40,1 Prozent) und Erfurt (39,7 Prozent) gehören zur Spitzengruppe und belegen Platz sieben und acht im Städtevergleich.
Die zehn Großstädte mit dem höchsten Anteil an Eigentumswohnungen mit den Effizienzklassen A+, A, B, C, D an allen Angeboten
Anteil in %; durchschnittliche Kaufpreise in Euro pro qm
Jena; 47,9 %; 4.549 Euro/qm
Cottbus; 43,7 %; 2.368 Euro/qm
Erlangen; 43,5 %; 5.512 Euro/qm
Trier; 42,8 %; 4.201 Euro/qm
Offenbach am Main; 40,7 %; 4.594 Euro/qm
Freiburg im Breisgau; 40,2 %; 6.034 Euro/qm
Chemnitz; 40,1 %; 1.536 Euro/qm
Erfurt; 39,7 %; 2.831 Euro/qm
Wolfsburg; 38,9 %; 2.757 Euro/qm
Ulm; 37,9 %; 4.589 Euro/qm
- Berücksichtigt wurden nur Angebote mit ausgewiesener Energieeffizienzklasse (sehr gut bis durchschnittlich); Angabe der Kaufpreise ohne Nebenkosten
- Sortierung nach Anteil der angebotenen Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklasse D und besser
- Quellen: Value AG Marktdatenbank (2025); Berechnungen und Darstellung HWWI
"Energieeffiziente Gebäude senken nicht nur die Heizkosten, sondern schützen vor künftigen Sanierungspflichten und sichern den Wert der Immobilie", sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. "Der Wohnatlas zeigt, wo Käufer*innen aus einem breiten Angebot effizienter Eigentumswohnungen auswählen können. Wichtig ist dabei der Blick auf alle Details. Nur so lassen sich Mängel und Sanierungsbedarfe realistisch im Kaufpreis berücksichtigen. Dabei hilft es, Sachverständige oder Gutachter*innen hinzuziehen."
Aufpreis für Energieeffizienz fällt in Hamburg höher aus als in anderen Metropolen
Neben der Verfügbarkeit ist auch der Preis ein wichtiger Kauffaktor. In den "Big 7" liegt der Durchschnittspreis der Angebote mit sehr guter bis durchschnittlicher Energieeffizienz bei 6.748 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen der Effizienzklassen E bis H sind im Durchschnitt 1.782 Euro pro Quadratmeter günstiger.
In Hamburg ist der Aufschlag am höchsten. Dort liegt der Durchschnittspreis für Wohnungen mit Effizienzklasse D oder besser bei 7.409 Euro pro Quadratmeter. Das sind 2.545 Euro mehr als bei Angeboten der Klassen E bis H. Es folgt München mit einem Aufpreis von 2.256 Euro. Die geringste Differenz weist Stuttgart mit 1.023 Euro auf.
"Big-7"-Ranking: Durchschnittliche Preisaufschläge für 2024 angebotene Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklasse D oder besser, in Euro pro Quadratmeter
Hamburg; 2.545 Euro/qm
München; 2.256 Euro/qm
Frankfurt am Main; 2.237 Euro/qm
Köln; 1.622 Euro/qm
Berlin; 1.436 Euro/qm
Düsseldorf; 1.358 Euro/qm
Stuttgart; 1.023 Euro/qm
- Auf Basis aller Angebote mit Angabe einer Energieeffizienzklasse
- Sortiert nach Preisdifferenz
- Mögliche Abweichungen durch Rundungsdifferenzen
- Quellen: Value AG Marktdatenbank (2024); Berechnungen und Darstellung HWWI
"In Regionen mit besonders teuren energieeffizienten Wohnungen kann sich die Sanierung einer älteren oder weniger effizienten Immobilie lohnen", sagt Beermann. "Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt stark vom Einzelfall ab. Entscheidend sind neben dem Sanierungsbedarf auch die Anzahl der Wohneinheiten, denn energetische Maßnahmen betreffen die Eigentümer*innengemeinschaft. So kostet die Dachdämmung in einem Vier-Parteien-Haus oft genauso viel wie in einem Gebäude mit 20 Wohnungen, wo sich der Aufwand auf mehr Schultern verteilen lässt. Auch die Höhe der Rücklagen und veraltete Heizungen spielen eine Rolle. Oft genügt es, nur Dach und Keller statt der gesamten Fassade zu dämmen."
Preisvorteil für energieeffizientere Wohnungen im thüringischen Landkreis Greiz
Auch abseits der Metropolen kann Energieeffizienz kostspielig werden. Unter den untersuchten Landkreisen und kreisfreien Städten gibt es 29 Regionen, in denen die durchschnittlichen Preisaufschläge für Angebote der Klassen D und besser bei mindestens 1.500 Euro pro Quadratmeter liegen. An erster Stelle steht der Landkreis Miesbach (Bayern). Dort verlangen Verkäufer*innen im Schnitt einen Aufpreis von 3.112 Euro pro Quadratmeter. Auch viele Ferienregionen fallen in diese Kategorie. Dazu gehört neben Miesbach auch der bayerische Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Aufschlag von 2.291 Euro pro Quadratmeter. Unter den Top 10 befinden sich auch die Landkreise Cuxhaven (2.199 Euro), Schleswig-Flensburg (2.187 Euro) und Vorpommern-Rügen (2.172 Euro) an der Nord- und Ostseeküste.
In 62 Regionen beträgt der durchschnittliche Preisaufschlag dagegen weniger als 500 Euro pro Quadratmeter. Im Landkreis Greiz (Thüringen) sind Angebote mit den Energieeffizienzklassen D oder besser sogar günstiger. Ihr Durchschnittspreis liegt um 172 Euro pro Quadratmeter unter dem für Angebote der Klassen E bis H. Es folgen zwei weitere Regionen in Thüringen. Im Landkreis Gotha liegt der Aufschlag im Schnitt bei 22 Euro und im Kreis Altenburger Land bei 32 Euro. Ostdeutschland ist insgesamt achtmal unter den Top 10 mit den niedrigsten Preisaufschlägen vertreten.
"Auch wenn energieeffiziente Wohnungen preislich im Vorteil sind, sollten Kaufinteressierte andere Faktoren nicht unterschätzen", sagt Manuel Beermann. "Manchmal lohnt sich trotz Sanierungskosten der Kauf einer weniger energieeffizienten Wohnung, wenn ihre Lage attraktiv ist. Eine schöne Eigentumswohnung in zentraler Altstadtlage wird ihren Wert halten oder steigern. Ein sehr energieeffizientes Objekt in Randlage oder einer weniger ansprechenden Umgebung wird dagegen auch trotz zusätzlicher Investitionen nicht zur Topimmobilie", erläutert Beermann. "Interessent*innen sollten deshalb immer Lage und Ausstattung prüfen und diese mit dem Budget sowie den persönlichen Anforderungen abgleichen."
Einteilung der Bauten in Deutschland nach Endenergieverbrauch
Sehr gute bis durchschnittliche Energieeffizienz:
- Energieeffizienzklasse A+ mit weniger als 30 kWh/m² (Passivhaus, KfW-Effizienzhaus 40), sehr energiesparend.
- Energieeffizienzklasse A mit 30 bis 50 kWh/m² (Niedrigenergiehaus, KfW-Effizienzhaus 55), geringe Betriebskosten.
- Energieeffizienzklasse B mit 50 bis 75 kWh/m² (normale Neubauten), gute Effizienz.
- Energieeffizienzklasse C mit 75 bis 100 kWh/m² (Mindestanforderung Neubau), durchschnittliche Betriebskosten.
- Energieeffizienzklasse D mit 100 bis 130 kWh/m² (gut sanierte Bestandsbauten), leicht erhöhter Energieverbrauch.
Unterdurchschnittliche bis sehr schlechte Energieeffizienz:
- Energieeffizienzklasse E mit 130 bis 160 kWh/m² (sanierte Altbauten), geringe Energieeffizienz.
- Energieeffizienzklasse F mit 160 bis 200 kWh/m² (sanierte Altbauten), hoher Energieverbrauch.
- Energieeffizienzklasse G mit 200 bis 250 kWh/m² (teilweise sanierte Altbauten), sehr hoher Energieverbrauch.
- Energieeffizienzklasse H ab 250 kWh/m² (unsanierte oder sehr schlecht gedämmte Bauten), extrem hoher Verbrauch.
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2025
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den sechsten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), der Einfluss der Energieeffizienz auf den Kaufpreis von Eigentumswohnungen in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
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+49 228 920 12126
oliver.rittmaier(at)db.com
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Datum: 05.09.2025 - 11:00 Uhr
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