Immobilien in der Familie weitergeben: Wie vorausschauende Planung Steuern spart
(ots) - Viele Familien verlassen sich noch immer darauf, dass Immobilien im Erbfall automatisch und ohne größere Probleme weitergegeben werden. Doch genau dann entstehen oft hohe Steuerlasten, die das Vermögen spürbar schmälern. Da Freibeträge meistens sehr rasch ausgeschöpft sind, etwa, weil Immobilienwerte stark gestiegen sind, werden heute bereits mittlere Vermögen schnell von Erbschaftsteuer erfasst.
Besonders Familien mit mehreren Kindern oder größerem Besitz spüren die Folgen: Was eigentlich als stabiles Fundament für die nächste Generation gedacht war, verliert an Substanz. Warum vorausschauende Planung hier entscheidend ist und welche Modelle echten Gestaltungsspielraum schaffen, beleuchtet der folgende Beitrag.
Was passiert ohne Planung?
Wird erst im Erbfall über Immobilien entschieden, greifen die steuerlichen Freibeträge nur einmal. Das reicht in vielen Fällen nicht aus, um hohe Steuerforderungen abzufedern. Durch gestiegene Werte werden heute selbst überschaubare Vermögen schnell steuerpflichtig.
Auch organisatorisch entstehen Risiken. Ohne klare Absprachen bleibt unklar, wer Verantwortung übernimmt, wie Mieteinnahmen verteilt werden oder wer Entscheidungen trifft. Vor allem bei mehreren Erben führt diese Unsicherheit oft zu Konflikten, die im Extremfall im Verkauf der Immobilie enden. Eine durchdachte Nachfolgestrategie ist daher unverzichtbar, wenn Immobilien langfristig im Familienvermögen bleiben sollen.
Häufige Fehler und typische Stolperfallen
Viele Probleme entstehen, weil zentrale Entscheidungen zu spät getroffen werden. Wer erst im Erbfall über Immobilien nachdenkt, kann die steuerlichen Freibeträge nicht mehr mehrfach nutzen und verschenkt damit einen wichtigen Vorteil.
Ein häufiger Fehler ist die Annahme, dass sich die Übertragung ohne Vorbereitung von selbst regelt. Dabei führen unklare Zuständigkeiten oder fehlende Absprachen schnell zu Streit. Auch bei der Bewertung der Immobilie kommt es oft zu Fehleinschätzungen, die das Finanzamt zu einem höheren steuerlichen Ansatz veranlassen können. Wer diese Punkte ignoriert, riskiert steuerliche Mehrbelastungen und familiäre Konflikte, die sich mit einer durchdachten Planung leicht vermeiden ließen.
Frühzeitige Übertragung: die wirksamste Lösung
Die effektivste Möglichkeit, Immobilien innerhalb der Familie steuerlich zu entlasten, ist die Übertragung zu Lebzeiten. Eine Schenkung bietet den Vorteil, dass die geltenden Freibeträge nicht nur einmal im Erbfall genutzt werden, sondern alle zehn Jahre erneut zur Verfügung stehen. Familien können den Übergang dadurch in mehreren Etappen gestalten und selbst bei hohen Immobilienwerten eine spürbare Steuerersparnis erreichen.
Durch die frühzeitige Übertragung entsteht zudem mehr Flexibilität. Eltern behalten je nach Gestaltung weiterhin Einfluss auf Entscheidungen oder sichern sich bestimmte Rechte, während das Eigentum bereits an die nächste Generation übergeht. Gleichzeitig wissen alle Beteiligten frühzeitig, wie die Nachfolge geregelt ist, was Planungssicherheit schafft und spätere Konflikte vermeidet. Mit einer Schenkung zu Lebzeiten lassen sich steuerliche Vorteile und familiäre Klarheit verbinden. Die Immobilie bleibt im Familienvermögen, und die Belastung durch Erbschaftsteuer sinkt erheblich.
Die wichtigsten Modelle im Überblick
Für die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie stehen verschiedene Gestaltungsmodelle zur Verfügung, die je nach Situation unterschiedliche Vorteile bieten. Ein klassischer Ansatz ist die Schenkung mit Vorbehaltsnießbrauch. Die Kinder werden dabei Eigentümer, während die Eltern das Recht behalten, die Immobilie zu nutzen oder Mieteinnahmen zu erhalten. Der Wert des Nießbrauchs mindert den steuerlichen Wert der Schenkung und reduziert so die Steuerlast.
Mehr Flexibilität entsteht durch Familiengesellschaften wie eine Familien-GbR oder eine GmbH und Co. KG. Die Immobilie wird in die Gesellschaft eingebracht, und die Anteile können Schritt für Schritt auf die nächste Generation übergehen. So lassen sich Zuständigkeiten klar regeln und Freibeträge gezielt nutzen.
Auch ein Verkauf an Kinder oder an die Familiengesellschaft kann sinnvoll sein. Wird der Kaufpreis über ein Darlehen finanziert, kann dies zugleich der Altersvorsorge dienen und den steuerlichen Ansatz der Übertragung beeinflussen. Dies hat den weiteren Vorteil, dass die Kinder die Abschreibung der Immobilie erneut vornehmen können. Da man hierbei von den inzwischen gestiegenen Werten ausgeht, ergeben sich hierdurch zum Teil erhebliche Potenziale zur Steuerersparnis.
Zusätzlich spielt die Bewertung der Immobilie eine Rolle, da unterschiedliche Verfahren zu unterschiedlichen steuerlichen Ergebnissen führen können. Welche Lösung optimal ist, hängt letztlich von der Familiensituation und den langfristigen Zielen ab.
Grenzen und rechtliche Fallstricke
Trotz großer Gestaltungsmöglichkeiten gibt es bei Immobilienübertragungen klare steuerliche und rechtliche Grenzen. Ein zentraler Punkt ist die Grunderwerbsteuer. Bei Übertragungen auf Kinder oder innerhalb bestimmter Familiengesellschaften entfällt sie häufig, bei einer Übertragung auf Kapitalgesellschaften wie eine GmbH dagegen meist nicht. Eine sorgfältige Prüfung ist daher unerlässlich, um unerwartete Kosten zu vermeiden.
Ebenso wichtig sind die formalen Anforderungen. Nießbrauchs- oder Wohnrechte müssen notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden, damit das Finanzamt die steuerlichen Vergünstigungen anerkennt. Das gilt auch für gesellschaftsrechtliche Gestaltungen. Wird eine Immobilie in eine Familiengesellschaft eingebracht, wird in vielen Fällen nur der elterliche Anteil übertragen, was besondere Sorgfalt bei der Vertragsgestaltung erfordert.
Auch die Wahl des Bewertungsverfahrens beeinflusst die Steuerhöhe. Ob das Ertragswert-, Vergleichswert- oder Sachwertverfahren angewendet wird, entscheidet maßgeblich darüber, wie hoch der steuerliche Wert der Immobilie angesetzt wird. Eine unpassende Bewertung kann die Steuerlast unnötig erhöhen.
Zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten ergeben sich für Ehepaare durch die sogenannte Güterstandsschaukel. Dabei wird der Güterstand gezielt geändert, um Vermögen steuerfrei zwischen den Partnern zu übertragen. Diese Möglichkeit erfordert eine präzise rechtliche Umsetzung und eignet sich vor allem dann, wenn größere Vermögenswerte innerhalb der Ehe neu geordnet werden sollen. Wer diese Punkte berücksichtigt und die Übertragung professionell begleitet, vermeidet teure Fehler und schafft eine rechtssichere Grundlage für die nächsten Schritte.
Familienfrieden: So bleibt die Nachfolge fair
Eine Immobilienübertragung innerhalb der Familie ist nicht nur eine steuerliche Entscheidung, sondern immer auch eine Frage des Miteinanders. Offenheit und frühzeitige Gespräche helfen, Erwartungen zu klären und Unsicherheiten zu vermeiden. Wer alle Beteiligten rechtzeitig einbindet, schafft Vertrauen und sorgt dafür, dass Entscheidungen transparent bleiben.
Gerechtigkeit spielt dabei eine zentrale Rolle. Bei mehreren Kindern brauchen Familien Lösungen, die als fair empfunden werden. Das kann durch Ausgleichszahlungen oder die Berücksichtigung bereits erfolgter Zuwendungen geschehen. Wichtig ist vor allem, dass die Verteilung nachvollziehbar und für alle verständlich ist.
Ebenso wichtig sind klare Regelungen. Vereinbarungen zu Nutzungsrechten, Entscheidungsbefugnissen oder finanziellen Verpflichtungen sollten eindeutig formuliert und notariell abgesichert werden. So behalten Absprachen langfristig Bestand und werden steuerlich anerkannt. Eine gut geregelte Nachfolge schafft nicht nur Ordnung, sondern stärkt auch den familiären Zusammenhalt.
Fazit: Gut vorbereitet in die nächste Generation
Wer die Vermögensnachfolge rechtzeitig und strukturiert angeht, schafft die besten Voraussetzungen für eine reibungslose Übergabe. Durch frühzeitige Schenkungen können gesetzliche Freibeträge optimal genutzt und hohe Steuerbelastungen vermieden werden. Gleichzeitig profitieren Familien von klaren Zuständigkeiten, definierten Rechten und einer transparenten Vermögensverteilung.
Eine umsichtig geplante Übertragung stärkt nicht nur die eigene finanzielle Position, sondern auch den Zusammenhalt innerhalb der Familie. Die Immobilie bleibt als langfristiges Vermögensfundament erhalten, und die nächste Generation gewinnt Sicherheit und Orientierung. Mit guter Vorbereitung entsteht eine Nachfolge, die steuerlich, organisatorisch und familiär überzeugt.
Über Prof. Dr. Christoph Juhn:
Prof. Dr. Christoph Juhn ist Gründer und Geschäftsführer der Kanzlei JUHN Partner, einer auf Gestaltungsberatung spezialisierten Steuer- und Rechtsberatungskanzlei mit rund 120 Mitarbeitenden an fünf Standorten in Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Bonn und Dubai. Sein Schwerpunkt liegt auf steueroptimierten Unternehmens- und Vermögensstrukturen, insbesondere Holding-Konzepten zur Sicherung von Wachstum, Liquidität und Zukunftsfähigkeit. Mehr Informationen unter: https://www.juhn.com/
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Ruben Schäfer
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Datum: 18.12.2025 - 13:00 Uhr
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